这通电话通常在葬礼过后几周才打来，那时紧急的安排都已经处理完，家里总得有人来决定这栋房子接下来怎么办。接手这件事的人往往还在悲伤中，通常对房地产也不太熟悉，而且几乎每次都会惊讶地发现，出售一套继承来的房子，跟出售自己的房子完全不是一回事。
它并不像人们想象的那么难，只是步骤的先后顺序不一样，而搞错顺序，正是拖延的根源。
谁才真正有权出售
继承房子的人，并不自动等于有权出售房子的人。这项权力属于遗产执行人, 也就是遗嘱中指定的执行人，若无遗嘱或无人愿意担任，则由法院指定。在这项权力被正式确认之前，任何人, 包括已经搬进房子或已经开始清理车库的受益人, 都无法代表遗产做出出售的承诺。
实际操作中，这意味着第一次房产方面的对话，通常关注的不是价格，而是时间表：遗产执行人是否已确认，遗嘱认证是否已经申请。其余的一切，都取决于这两个问题的答案。
遗嘱认证到底解决了什么问题
遗嘱认证，正式名称为「遗产执行人委任证书」（Certificate of Appointment of Estate Trustee），是法院对某个特定人选拥有代表遗产行事之法定权力（包括出售其名下房产）的确认。并非每一宗遗产都需要它。例如，与在世配偶以联权共有（joint tenancy）形式持有的房产，通常会自动转移，完全不需要经过遗嘱认证。而由已故者单独持有、将要卖给家族以外买家的房子，几乎总是需要，因为买方律师和产权保险公司在完成交易前，要看到的是法院签发的证书，而不是「遗嘱认证正在办理中」这样的口头保证。
省政府会就这项申请征收遗产管理税（Estate Administration Tax），按遗产价值以阶梯方式计算。具体的现行税率及近期是否有调整，最好在做预算前直接向遗产律师确认，而不是依赖一个到申请提交时可能已经过时的数字。
能不能在遗嘱认证下来之前先挂牌
可以，而且在当前大多伦多地区定价和呈现同样重要的市场里，等到拿到证书才开始拍照，可能真的会浪费时间。真正不能在遗嘱认证下来之前完成的，是最终成交。挂牌协议、营销，甚至接受出价，通常都可以与遗嘱认证申请同步进行，只要购房协议将成交条件设定为「证书须在成交日前签发」。这在实际操作中意味着，比普通二手房交易更长、阶段划分也更清晰的成交流程，买方律师也会在放款前要求提供执行人权力的证明文件。
处理过遗产房产出售的经纪，会从一开始就围绕遗嘱认证的时间表来安排挂牌节奏，而不是交易进行到一半时才发现两者对不上。
房况这件事
无论在列治文山、万锦、旺市还是北约克，相当一部分遗产房产出售涉及的都是同一个人拥有了三十年、四十年、甚至五十年的房子。北约克尤其有大片建于 1960、1970 年代的平房和两层住宅，原业主在这里一直住到老，暖炉、屋顶、窗户和厨房的「年龄」跟房贷还清的年份差不多。这不是某一套房子特有的瑕疵，而是长期单一持有本就会呈现出的样子，这些市场里的买家对遗产房产挂牌出现这种情况早已有心理准备。
对遗产执行人来说，实际要面对的问题不是要不要披露这种状况，而是要不要在挂牌前动用遗产资金做维修，还是干脆按「现状」定价，把翻新留给下一任业主。两种做法都站得住脚。真正的错误做法是靠猜测，而不是参照同一社区内真正可比的、年代相近的近期成交案例来定价, 这与街对面一套已经翻新过的二手房，完全是两套不同的比较基准。
当受益人不止一位时
一位遗产执行人，面对三四位都必须就价格、时间安排和房屋呈现方式达成一致的受益人, 这是遗产房产出售中最常见的拖延来源，比遗嘱认证本身还要常见。兄弟姐妹之间常常在「立即接受出价」还是「继续等」、或者「挂牌前要不要花钱、花多少」这些问题上意见不合。严格来说，这些都不算是房产本身的问题，但处理过遗产出售的经纪通常会坚持，在房子正式上市之前，就把这些决定以书面形式定下来，而不是等到实际谈判过程中，让受益人之间的分歧被买家看在眼里，削弱遗产一方的议价地位。
这篇文章不能替代什么
以上内容均非法律意见，每宗遗产的具体情况, 是否需要遗嘱认证、税款如何计算、执行人的权力究竟涵盖哪些范围, 都取决于具体的遗嘱、资产与家庭情况。遗产律师应该在房产挂牌之前就介入，而不是等到出价摆上桌面之后才找，房产经纪的角色是与律师协同工作，而不是取代律师。
常见问题
在安大略出售继承的房子需要遗嘱认证吗？
如果房产由已故者单独持有、且要卖给家族以外的买家，通常需要。买方律师和产权保险公司在成交前，一般都会要求提供遗产执行人委任证书。以联权共有形式持有、自动转移给在世业主的房产是常见的例外情况；具体情况请向遗产律师确认。
可以在遗嘱认证下来之前就挂牌吗？
可以。挂牌、营销甚至接受出价，通常都能在遗嘱认证申请办理期间同步进行，只要将最终成交设定为以证书签发为前提条件。真正不能发生的，是在遗产执行人的权力被正式确认之前完成成交。
遗产该不该在出售前花钱翻新？
这取决于房产本身和遗产的资金状况，没有统一答案。参照同一社区内真正可比的、年代相近的近期成交案例来给一套未经改动、长期持有的房子定价，通常比单纯猜测维修是否划算更可靠。
如果受益人在是否出售上意见不合怎么办？
这是遗产房产出售中最常见的拖延来源，比遗嘱认证流程本身还要常见。在房子正式挂牌前，就把价格、时间安排和呈现方式的决定以书面形式定下来，可以避免这种分歧在实际谈判中暴露出来，从而削弱遗产一方面对买家时的议价地位。
正在处理列治文山、万锦、旺市或北约克一套继承房产的出售事宜，身边有遗产律师，可能还有其他受益人？欢迎联系，获取围绕遗产时间表而非普通挂牌设计的卖方代理服务，或看看北约克市场对一套几十年未曾易手的房子意味着什么。