زمین کشاورزی در یورک ریجن طیف گستردهای از خریداران را جذب میکند: کشاورزانی که عملیات خود را گسترش میدهند، خانوادههایی که بهدنبال ملک روستاییاند، و سرمایهگذارانی که جذب زمین نزدیک مرز در حال رشد شهری میشوند. هر گروه معمولاً با یک غافلگیری مشترک روبهرو میشود، زمین کشاورزی تحت قواعد برنامهریزی بهمراتب محدودکنندهتر از تصور اکثر مردم اداره میشود.
درک این قواعد پیش از ثبت پیشنهاد، از سرخوردگی زیادی جلوگیری میکند.
گرینبلت و اوک ریجز مورین همهچیز را شکل میدهند
بخش عمده زمینهای روستایی در کینگ، ویچرچ-استوفویل، ایست گویلیمبری و شمال ریچموندهیل و مارکهام در محدوده طرح گرینبلت، طرح حفاظت از اوک ریجز مورین، یا هر دو قرار دارد. این طرحهای استانی بهطور قابلتوجهی محدود میکنند چه چیزی ساخته شود و زمین چگونه تقسیم شود.
پیامدهای عملی برای خریداران:
- تفکیک بهشدت محدود است. فرض اینکه میتوانید یک قطعه بزرگ را به قطعات کوچکتر تقسیم کنید، رایجترین و پرهزینهترین سوءبرداشت است.
- ساختوساز مسکونی جدید محدود است، عموماً به کاربریهای مرتبط با کشاورزی.
- ویژگیهای میراث طبیعی، تالابها، جنگلها، درهها، حریمهای حفاظتی دارند که میتوانند محدوده ساخت را بسیار فراتر از خود آن ویژگی محدود کنند.
سازمانهای حفاظت آب و خاک نیز مستقل از منطقهبندی شهرداری، ساختوساز نزدیک آبراهها، تالابها و شیبهای تند را تنظیم میکنند. ممکن است هر دو مجوز لازم باشد.
طبقه مالیاتی زمین کشاورزی میتواند صرفهجویی بزرگی باشد
برنامه نرخ مالیاتی طبقه املاک کشاورزی انتاریو، زمین کشاورزی واجد شرایط را با نرخی بهمراتب کمتر از طبقه مسکونی مشمول مالیات میکند. واجد شرایط بودن عموماً نیازمند شماره ثبت کسبوکار کشاورزی معتبر است، که خود مستلزم آن است که کسبوکار کشاورزی سالانه حداقلی از درآمد ناخالص کشاورزی داشته باشد، همراه با عملیات کشاورزی فعال روی ملک.
- نرخ کاهشیافته بهطور خودکار با زمین منتقل نمیشود. مالک جدید باید خودش واجد شرایط شود؛ خرید مزرعهای که این نرخ را داشته تضمین نمیکند آن را حفظ کنید.
- محل سکونت و زمین اطراف آن معمولاً صرفنظر از اینها در طبقه مسکونی ارزیابی میشوند و نرخ کاهشیافته به بخش زیر کشت اعمال میشود.
اگر نرخ کاهشیافته در محاسبات شما اهمیت دارد، و در قطعهای بزرگ معمولاً دارد، واجد شرایط بودن را پیش از قطعیشدن با Agricorp و حسابدارتان تأیید کنید.
خاک، زهکشی و آب
برای هر کسی که قصد کشاورزی دارد، کیفیت زمین جوهره خرید است.
- طبقهبندی خاک. خاکهای طبقه ۱ تا ۳ فهرست زمین کانادا کشاورزی درجهیک محسوب میشوند. طبقه و زهکشی حتی درون یک قطعه هم متفاوت است، گاهی بهطور قابلتوجه.
- زهکشی زیرزمینی. زهکشی سیستماتیک بهطور معناداری بر بهرهوری و ارزش اثر میگذارد. بپرسید آیا زمین زهکشی شده، چه زمانی، و آیا نقشه زهکشی وجود دارد.
- تأمین آب. املاک روستایی به چاه متکیاند. سوابق چاه، آزمایشهای اخیر دبی و سلامت آب را بخواهید، و بدانید برداشت آب کشاورزی با حجم بالا ممکن است نیازمند مجوز استانی باشد.
- سپتیک. سن، وضعیت و وضعیت تأییدیه هر سیستم سپتیک، چون تعویض آن گران است.
قراردادهای اجاره کشاورزی موجود
بسیاری از قطعات کشاورزی به کشاورز همسایه اجاره داده شدهاند، بهصورت اجاره نقدی یا سهم محصول. این ترتیبات اغلب غیررسمیاند، گاهی دهها سال قدمت دارند و گاه اصلاً مستند نشدهاند.
کتباً مشخص کنید آیا قراردادی وجود دارد، مدت آن چیست، و آیا پس از تکمیل معامله ادامه مییابد. خریداری که قصد دارد بلافاصله کشت کند و متوجه میشود مستأجری با یک فصل زراعی در جریان وجود دارد، مشکل واقعی دارد. محصول سرپا در زمان تکمیل معامله هم باید صراحتاً در قرارداد مشخص شود.
HST و برخورد مالیاتی با خرید مزرعه
فروش زمین کشاورزی عموماً مشمول HST است، هرچند طیفی از معافیتها و سازوکارهای خوداظهاری ممکن است اعمال شود، بهویژه جایی که خریدار کشاورز ثبتشده در نظام HST است. جایی که ملک شامل هم محل سکونت و هم زمین کشاورزی است، معامله معمولاً برای مقاصد مالیاتی تفکیک میشود، با برخورد متفاوت برای هر بخش.
این واقعاً قلمروی تخصصی است. حسابداری با تجربه کشاورزی را زودهنگام وارد کار کنید، چون مبالغ درگیر بزرگاند و اصلاح ساختار پس از وقوع دشوار است.
سایر مواردی که ارزش بررسی دارند
- حداقل فاصله جداسازی، فرمولهای استانی حاکم بر فاصله میان تأسیسات دامی و سایر کاربریها، که میتواند هم ساخت شما و هم ساخت همسایه را محدود کند
- دسترسی جادهای و مجوز ورودی، ورودی مزرعه به جاده منطقهای یا استانی ممکن است نیازمند مجوز باشد
- ساختمانهای موجود، انبارها و ساختمانهای جانبی وضعیت بسیار متفاوتی دارند؛ بیمهگران ممکن است الزامات خاصی داشته باشند، بهویژه برای سیمکشی قدیمی
- حقوق معدنی یا مصالح، گاهی از حقوق سطحی تفکیک شدهاند
نکتهای درباره خرید زمین کشاورزی بهعنوان سرمایهگذاری
زمین نزدیک مرز در حال گسترش شهری خریداران سفتهباز را جذب میکند که امیدوار به تأیید توسعه در آیندهاند. این استراتژی مشروعی است، اما باید با چشم باز وارد آن شد: حفاظتهای گرینبلت سیاست استانی است، بازه زمانی هر تغییری با دهه سنجیده میشود نه سال، و هزینههای نگهداری در تمام این مدت انباشته میشود. خریداران باید با ارزش ملک بهعنوان زمین کشاورزی راحت باشند، نه صرفاً بر پایه احتمال تغییر کاربری در آینده.
رامین آذر به خریداران املاک روستایی و سرمایهگذاری در سراسر یورک ریجن مشاوره میدهد و در صورت نیاز در کنار حسابداران و کارشناسان برنامهریزی کشاورزی کار میکند. گفتوگو را آغاز کنید.
صرفاً اطلاعات عمومی. وضعیت برنامهریزی را با شهرداری و سازمان حفاظت تأیید کنید و با حسابدار و وکیل دارای تجربه کشاورزی مشورت کنید.