بازار اداری در چند سال گذشته بیش از دو دهه پیش از آن تغییر کرده، و فضای اداری حومهای در یورک ریجن هم همراه با بقیه بازار بازشکل گرفته است. برای کسبوکارهایی که فضایی در مارکهام یا ریچموندهیل بررسی میکنند، این تغییر فرصت واقعی ایجاد کرده، بهشرط آنکه بدانید کجا را نگاه کنید و بر سر چه چیزی مذاکره کنید.
چرا اداری حومهای همچنان رقابتی است
کریدور بزرگراه ۴۰۴ و ۴۰۷ در مارکهام تمرکز متراکمی از شرکتهای فناوری، خدمات مالی و مؤسسات حرفهای را در خود دارد، و ریچموندهیل دسترسی مشابهی در امتداد خیابان یانگ و ۴۰۴ ارائه میدهد.
مزیتهای پایدار نسبت به مرکز تورنتو روشناند: هزینه تصرف ناخالص بهازای هر فوت مربع بهطور محسوسی کمتر، و نسبت پارکینگی که ساختمانهای حومهای میتوانند ارائه دهند و برجهای مرکز شهر ساختاراً نمیتوانند. برای نیروی کاری که عمدتاً با خودرو میآید، پارکینگ یک امتیاز جانبی نیست، اغلب عامل تعیینکننده است.
حملونقل عمومی هم تصویر را بهتر کرده، با خدمات GO و اتوبوس تندرو Viva در امتداد بزرگراه ۷ و خیابان یانگ که برخی ساختمانها را واقعاً بدون خودرو قابلدسترس کرده است.
درک طبقهبندی ساختمانها
فضای اداری معمولاً با عنوان کلاس A، B یا C توصیف میشود. این طبقهبندی نسبی است نه فنی، اما بهطور کلی:
- کلاس A، جدیدتر یا خوب نوسازیشده، سیستمهای مکانیکی قوی، نازککاری بهتر، امکانات بیشتر، بالاترین اجاره
- کلاس B، قدیمیتر اما خوب نگهداریشده، کاربردی، بهطور معناداری ارزانتر
- کلاس C، بناهای قدیمی با سیستمهای فرسوده، کمترین اجاره، اغلب بالاترین هزینه اجرا و بهرهبرداری
یک ساختمان کلاس B که خوب اداره شود اغلب ارزش بهتری از یک کلاس A متوسط دارد، بهویژه برای کسبوکاری که مشتریانش بهندرت به دفتر میآیند. ساختمانها را بهصورت موردی قضاوت کنید، نه بر اساس برچسب.
مساحت اجارهای در برابر مساحت قابلاستفاده
فضای اداری تقریباً همیشه بر اساس مساحت اجارهای اعلام میشود، که شامل سهمی از فضاهای مشترک است، لابی، راهرو، سرویسهای مشترک، اتاقهای تأسیسات. مساحت قابلاستفاده همان چیزی است که تیم شما واقعاً اشغال میکند.
تفاوت میان این دو ضریب افزایش یا ضریب هدررفت است و میان ساختمانها تفاوت معناداری دارد. دو واحد با نرخ اجارهای یکسان میتوانند فضای واقعاً قابلاستفاده متفاوتی داشته باشند. هر دو رقم را بخواهید، و جایی که تفاوت قابلتوجه است، استاندارد اندازهگیری را هم بپرسید.
مستأجران اکنون در کجا قدرت چانهزنی دارند
کار ترکیبی تقاضای خالص برای فضای اداری را کاهش داد، و نرمی حاصل، قدرت مذاکره را در بخش زیادی از بازار حومهای بهسمت مستأجران جابهجا کرده است. حوزههایی که ارزش فشار آوردن دارند:
- کمکهزینه بهسازی مستأجر. مشارکت مالک در هزینه اجرای فضا به نقطه اصلی رقابت تبدیل شده است.
- دورههای اجاره رایگان. اغلب دستیافتنیتر از کاهش نرخ اسمی است، چون مالکان عدد اعلامی را برای ارزشگذاری ساختمان حفظ میکنند.
- فضای اجاره فرعی. شرکتهایی که کوچک شدهاند اغلب فضای مازاد دارند و نرخهای زیر بازار را برای کاهش تعهدشان میپذیرند. مدتها کوتاهتر است و فضا معمولاً از پیش آماده، گزینهای قوی برای مستأجر مناسب.
- مدت کوتاهتر یا حق فسخ زودهنگام. اکنون دستیافتنیتر از گذشته است، هرچند معمولاً با جریمهای همراه.
هزینههای عملیاتی و جزئیات درون آن
بیشتر قراردادهای اداری خالصاند، با اجاره پایه بهعلاوه TMI، مالیات، نگهداری و بیمه. پرسشهایی که پیش از امضا ارزش دارند:
- تهویه خارج از ساعات اداری. بسیاری از ساختمانها گرمایش و سرمایش را طبق برنامهای مشخص اجرا میکنند و فراتر از آن ساعتی محاسبه میکنند. برای کسبوکاری که عصرها یا آخر هفته کار میکند، این هزینهای واقعی و تکرارشونده میشود.
- آیا قبوض جداگانه کنتور دارند یا بر اساس مساحت تخصیص مییابند؟
- کدام اقلام سرمایهای در TMI گنجانده شده و کدام جداگانه محاسبه میشود؟
- آیا پارکینگ شامل است، و در صورت اختصاصی بودن، با چه هزینه ماهانهای؟
انتخاب اندازه درست
رایجترین اشتباه در حال حاضر، امضای قرارداد برای فضایی است که کسبوکار در گذشته لازم داشت. الگوهای ترکیبی محاسبه را بهطور اساسی تغییر دادهاند: میزهای اختصاصی کمتر، فضای جلسه و همکاری بیشتر، و فناوری بهتر در هر اتاق.
پیش از تصمیم درباره اندازه، بهجای تعداد کارکنان، حضور واقعی روزانه را صادقانه اندازه بگیرید. جایی که رشد واقعاً محتمل است، حق تقدم بر فضای مجاور معمولاً راهحل بهتری از پرداخت اجاره برای متراژی است که دو سال از آن استفاده نخواهید کرد.
خرید بهجای اجاره
آپارتمانهای اداری در مارکهام و ریچموندهیل وجود دارند و برای مؤسسات حرفهای با نیاز فضایی پایدار و بلندمدت جذاباند، پزشکی، دندانپزشکی، حقوقی، حسابداری. مالکیت هزینه تصرف را تثبیت میکند و دارایی میسازد، اما انعطاف را کم میکند و شامل شارژ ساختمان بهعلاوه سهمی از هزینههای سرمایهای است.
برای مؤسسهای که مطمئن است ده سال دیگر فضایی مشابه اشغال خواهد کرد، اعداد اغلب خوب درمیآیند. برای کسبوکاری که اندازهاش ممکن است بهطور اساسی تغییر کند، اجاره معمولاً گزینه بهتری باقی میماند.
رامین آذر مستأجران و خریداران فضای اداری را در مارکهام، ریچموندهیل، وان و نورثیورک نمایندگی میکند. درباره خدمات املاک تجاری بیشتر بدانید یا درباره نیازهای خود گفتوگو کنید.
صرفاً اطلاعات عمومی. هر قرارداد اجاره یا خرید تجاری را به یک وکیل در انتاریو نشان دهید.