零售是商业地产中对位置最敏感的类别。同一个广场内的两个单元，可能因视线、顾客从哪里进入，以及隔壁是谁，而表现迥异。无论您是租一个单元还是买下整个广场，决定成败的细节都很少出现在房源信息里。
租户：广场内的位置与广场本身同样重要
在比较租金之前，先评估具体这个单元：
- 从道路的可见度，以及招牌是否被允许设在真正看得见的位置
- 进出便利性, , 顾客拐进拐出是否顺畅。一条阻止左转的道路中央隔离带，可能显著减少客流。
- 车位配比与布局，尤其是车位与您单元的距离
- 邻近租户, , 互补业态会带来共享客流；空置或经营不佳的邻居则相反
- 主力店。超市、药房或类似的引流业态，创造着小单元赖以生存的人流
零售特有的租约条款
排他条款。阻止业主把广场内单元租给直接竞争对手。对于顾客部分依据便利程度选择的企业，这是最有价值的条款之一。请仔细定义, , “不得再有咖啡店”与”不得再有售卖现煮咖啡的商家”含义不同，后者能保护您免受加卖意式咖啡的面包店冲击。
共同承租条款（Co-tenancy）。把您的义务与主力店的存在或最低出租率挂钩。若主力店撤离，该条款可能允许减租或退出。业主通常抗拒，小租户也很少能拿到，但值得争取。
提成租金。在封闭式商场与部分广场中常见：基础租金加上超过某一门槛后的销售额分成。若您接受，请确认销售额的准确定义, , 退货、店内履约的线上订单与税费是否计入，会实质改变这个数字。
持续营业条款。要求您在指定时段保持营业。原则上合理，但请确认这些时段与您的经营模式相符。
恢复原状。零售装修投入巨大，期末自费把单元恢复到基础状态可能是一笔可观开销。请在动工之前就谈清哪些必须拆除。
若您要开餐厅，先核实基础设施
把一般零售单元改造为餐饮，往往远比预期昂贵。签约前请确认：
- 是否已有隔油池，还是需要新装
- 厨房排烟能否引至屋面，以及业主是否允许
- 商用厨房设备所需的燃气与电力容量
- 分区是否允许餐饮服务及您计划的任何室外座位
- 业主是否愿意以业主工程形式分担上述投入
投资者：真正决定广场价值的因素
零售广场主要按收益估值，因此该收益的质量与持久性就是分析的实质。
租金明细表与租户资信。逐份审阅所有租约。一家签有长期租约的全国性连锁，与一家短租的独立小店，即便租金相同，风险也截然不同。加权平均剩余租期告诉您有多少收入被锁定、锁定多久。
租约到期分布。多份租约在同一年到期会使风险集中。错峰到期要安全得多。
租金与市场水平的关系。低于市场的租金可能是续约时的上行空间；高于市场的租金则可能根本撑不到续约。仅按现有在租租金测算而不核对市场，是常见的错误。
资本储备。屋顶、停车场重铺与暖通空调设备都有使用年限与高昂的更换成本。一座屋顶已近寿命末期的广场，带有一笔应当反映在价格中的负债。
TMI 回收率。请确认运营成本中实际能向租户收回的比例。空置意味着业主自行承担该单元的分摊，因此回收缺口恰恰在收入已经下降时造成打击。
购买广场的尽职调查
- 全部租约，以及向每位租户直接确认条款的租户确认书
- 两到三年的运营报表与 TMI 结算记录
- 环境评估，尤其是历史上曾有干洗店或加油站的场地
- 涵盖屋顶、结构、机电与铺装的建筑状况评估
- 分区与许可用途核实，以及任何未结的整改令
- 测绘图，确认车位数量以及任何地役权或共用通道安排
商业融资通常要求比住宅更高的首付，且审核主要基于物业收益而非买家的个人收入。请及早确定自己的融资能力，因为它决定了哪些物业对您而言才是现实可及的。
Ray Azar 在列治文山、万锦、旺市与北约克代理零售租户、业主与广场投资者。了解更多商业租赁与商业买卖服务，或开始沟通。
仅为一般性信息。所有租约与买卖合同请交由安大略省律师审阅。