بسیاری از خانه‌هایی که در ریچموندهیل، مارکهام و تورنهیل برای ارزش‌گذاری به من سپرده می‌شوند، نوساز خریده شده‌اند؛ در محله‌هایی که در دهه‌های ۱۹۸۰ و ۱۹۹۰ ساخته شدند، و هنوز همان خریداران اول در آن‌ها زندگی می‌کنند. بچه‌ها رفته‌اند، پله‌ها دیگر دردسر شده‌اند و حیاطی که روزی دلیل خرید خانه بود، حالا کار هر شنبه است. فروش خانه بعد از این همه سال یک فروش معمولی نیست. خانه معمولاً خیلی بیشتر از قیمت خریدش می‌ارزد، معمولاً تعمیراتی لازم دارد که صاحبانش سال‌هاست دیگر نمی‌بینند، و پیدا کردن خانه بعدی سخت‌تر از آن است که فکر می‌کنید. در ادامه می‌گویم من چطور به این تصمیم نگاه می‌کنم.
اول مقصد را مشخص کنید، بعد زمان را
رایج‌ترین اشتباهی که می‌بینم این است که خانه را آگهی می‌کنند و بعد تازه به فکر خانه بعدی می‌افتند. بعد از سی سال، تصمیم سخت همان خانه بعدی است و همه چیز دیگر را شکل می‌دهد: زمان‌بندی، قیمتی که لازم دارید، و اینکه آیا می‌توانید برای خریدار مناسب صبر کنید یا نه.
در یورک ریجن، کسانی که خانه را کوچک می‌کنند معمولاً یکی از این چهار راه را انتخاب می‌کنند:
- آپارتمان کاندو، اغلب در امتداد محور یانگ و بزرگراه ۷ در اطراف لنگستاف و مرکز ریچموندهیل، در مرکز مارکهام، یا نزدیک مرکز شهری وان (VMC) که مترو همین حالا به آن می‌رسد.
- خانه یک‌طبقه (بانگلو). همه دنبالش هستند و تعداد کمی ساخته شده است. در بیشتر محله‌های بعد از ۱۹۸۰ خانه‌ها دوطبقه‌اند؛ بنابراین بانگلوهای موجود، که بیشتر در محله‌های قدیمی‌ترند، محل رقابت همه کسانی است که در همان منطقه می‌خواهند خانه را کوچک کنند.
- تاون‌هاوس یا خانه کوچک‌تر در همان محله، تا دکتر، مسجد یا کلیسا، دوستان و فروشگاه همیشگی سر جایشان بمانند.
- زندگی با خانواده یا کنار آن‌ها، که در این بخش از تورنتو بزرگ اغلب یعنی خانه‌ای بزرگ‌تر با یک واحد مستقل، نه خانه‌ای کوچک‌تر.
هر کدام از این‌ها به نوع متفاوتی از فروش می‌انجامد. کسی که تاریخ تحویل کاندویش را سازنده تعیین کرده، هیچ انعطافی در تاریخ‌ها ندارد. کسی که دنبال بانگلو است، شاید مجبور شود اول بخرد و بعد بفروشد، چون خانه مناسب ممکن است در یک فصل فقط یک بار پیدا شود.
فاصله میان دو قیمت
بر اساس آمار سپتامبر ۲۰۲۶ TRREB، میانگین قیمت خانه‌های مستقل (دیتچ) در کل تورنتو بزرگ ۱٬۲۹۲٬۰۱۶ دلار و میانگین آپارتمان کاندو ۶۰۵٬۲۵۷ دلار بود. این‌ها میانگین کل منطقه‌اند، نه قیمت خیابان شما، و فاصله در هر معامله مشخص متفاوت خواهد بود. اما نشان می‌دهند چرا کوچک کردن خانه معمولاً راهی است که صاحبان قدیمی خانه، ارزش آن را به پول دوران بازنشستگی تبدیل می‌کنند.
این فاصله سریع‌تر از آنچه فکر می‌کنید کم می‌شود. جابه‌جا کردن خانه‌ای که سی سال در آن زندگی کرده‌اید هزینه دارد. اگر خانه بعدی در تورنتو باشد، از جمله نورث‌یورک، هم مالیات انتقال زمین استانی و هم مالیات انتقال زمین شهرداری تورنتو را می‌پردازید؛ در حالی که در یورک ریجن فقط مالیات استانی وجود دارد. هزینه ماهانه کاندو جای پس‌اندازی را می‌گیرد که قبلاً در ذهنتان برای سقف و کوره کنار می‌گذاشتید، و این هزینه هم بالا می‌رود. یک بودجه واقعی همه این‌ها را پیش از آنکه حساب کنید چه چیزی باقی می‌ماند، فهرست می‌کند.
اینکه آیا بخشی از سود فروش مشمول مالیات می‌شود یا نه، به شرایط شما بستگی دارد؛ از جمله اینکه آیا این خانه همیشه محل سکونت اصلی‌تان بوده است. این گفت‌وگو را پیش از آگهی با حسابدارتان داشته باشید، نه بعد از تحویل.
سی سال با یک خانه چه می‌کند
خانه‌ای که صاحبانش سه دهه در آن زندگی کرده‌اند معمولاً خوب نگهداری شده و کم به‌روز شده است. کوره سرویس شده، چمن بی‌نقص است، و آشپزخانه، حمام‌ها و پنجره‌ها همان اصلی‌اند یا تقریباً اصلی. خریداران این را فوراً می‌بینند.
وسوسه این است که پیش از فروش بازسازی کنید. معمولاً این کار اشتباه است. در محله‌های قدیمی‌تر ریچموندهیل و مارکهام، بسیاری از کسانی که خانه قدیمی می‌خرند قصد دارند آن را به سلیقه خودشان بازسازی کنند و هزینه‌اش را، هر کاری که شما بکنید، در قیمت حساب می‌کنند. آشپزخانه‌ای که شما انتخاب می‌کنید، آشپزخانه‌ای نیست که آن‌ها انتخاب می‌کردند. آنچه واقعاً ارزش دارد، کارهای ساده است: آنچه خراب است تعمیر شود، وسایل سی‌ساله جمع شود تا اتاق‌ها اندازه واقعی‌شان دیده شوند، جاهای کهنه رنگ شود، و هر چیزی که بازرس فنی حتماً به آن اشاره می‌کند رسیدگی شود؛ مثل تابلوی برق قدیمی، سقفی که به آخر عمرش رسیده یا نشانه‌های رطوبت در زیرزمین.
در بعضی خیابان‌ها زمین از خود خانه بیشتر می‌ارزد. در بخش‌هایی از ریچموندهیل و تورنهیل با زمین‌های بزرگ و خانه‌های قدیمی، قوی‌ترین خریدار ممکن است یک سازنده یا خانواده‌ای باشد که می‌خواهد خانه را از نو بسازد. چنین خریداری به رنگ تازه اهمیتی نمی‌دهد، و فروشنده‌ای که این را بداند، هزینه آماده‌سازی خانه برای مخاطب اشتباه را صرفه‌جویی می‌کند.
زمان‌بندی دو جابه‌جایی
سه راه وجود دارد:
- اول بفروشید. دقیقاً می‌دانید چقدر برای خرید دارید و هرگز هم‌زمان صاحب دو خانه نیستید. خطرش این است که اگر خانه بعدی به‌موقع پیدا نشود، مجبور به اجاره یا دو بار اسباب‌کشی شوید.
- اول بخرید. خانه بعدی را بدون فشار انتخاب می‌کنید، که اگر دنبال بانگلو یا ساختمان خاصی هستید مهم است. خطرش نگه داشتن هم‌زمان دو خانه و نیاز به وام موقت (بریج) است، اگر فروش طولانی‌تر از برنامه شود.
- هماهنگ کردن دو تاریخ تحویل. شدنی است، اما خریداری می‌خواهد که تاریخ شما را بپذیرد و فروشنده‌ای که شروط شما را بپذیرد. در بازار آرام‌تر امروز که خریداران حق انتخاب بیشتری دارند، این کار از چند سال پیش راحت‌تر است، اما نباید آن را قطعی فرض کرد.
یک مشاور وام مسکن یا بانک‌تان می‌تواند پیش از شروع بگوید آیا وام موقت برای شما در دسترس است و با چه شرایطی؛ و همین یک نکته است که میان دو راه اول تصمیم می‌گیرد.
نکته‌هایی که کسی نمی‌گوید
مرتب کردن وسایل سی سال، ماه‌ها طول می‌کشد، نه چند هفته. پیش از آگهی شروع کنید. بازدیدها در خانه خلوت‌تر بهتر پیش می‌رود و اسباب‌کشی هم بدون فشار ضرب‌الاجل راحت‌تر است.
مدارک کاندو را بخوانید. اگر کاندوی دست‌دوم می‌خرید، «گواهی وضعیت» (Status Certificate) و مطالعه صندوق ذخیره نشان می‌دهند که آیا هزینه ویژه‌ای در راه است یا نه. بررسی گواهی وضعیت توسط وکیل‌تان را شرط پیشنهاد خرید قرار دهید.
ساختمان را بسنجید، نه فقط واحد را. تعداد آسانسورها، نحوه تخصیص پارکینگ و انباری، و قوانین مربوط به حیوانات خانگی یا بازسازی. این جزئیات تعیین می‌کنند که آیا ساختمان برای بیست سال آینده قابل زندگی است یا نه.
خانواده را زود در جریان بگذارید، به‌خصوص اگر خانه به‌طور مشترک مالکیت دارد، وکالت‌نامه‌ای در کار است، یا فرزندان بزرگسال انتظار دارند نظرشان پرسیده شود. اختلافی که بعد از رسیدن پیشنهاد خرید سر باز کند، بسیار گران‌تر از اختلافی است که از قبل حل شده باشد. پرسش‌های مربوط به سند، ارث یا وکالت‌نامه را با وکیل‌تان مطرح کنید.
پرسش‌های متداول
آیا پیش از کوچک کردن خانه باید آن را بازسازی کنم؟
معمولاً بازسازی کامل لازم نیست. آنچه خراب است تعمیر کنید، به مواردی که بازرس اشاره می‌کند رسیدگی کنید، خانه را خلوت و رنگ کنید. بسیاری از خریداران خانه‌های قدیمی به هر حال قصد دارند به سلیقه خودشان بازسازی کنند.
اول خانه‌ام را بفروشم یا اول خانه بعدی را بخرم؟
بستگی دارد به اینکه پیدا کردن خانه بعدی چقدر سخت باشد و آیا می‌توانید وام موقت بگیرید. پیش از تصمیم، از یک متخصص وام مسکن بپرسید واجد چه شرایطی هستید.
آیا رفتن از یورک ریجن به یک کاندو در نورث‌یورک هزینه بیشتری دارد؟
معمولاً بله، چون نورث‌یورک بخشی از تورنتو است و خریداران آنجا علاوه بر مالیات استانی، مالیات انتقال زمین شهرداری تورنتو را هم می‌پردازند.
آیا برای سود فروش خانه خانوادگی‌ام مالیات می‌پردازم؟
به شرایط شما بستگی دارد، از جمله اینکه آیا خانه همیشه محل سکونت اصلی‌تان بوده است. پیش از آگهی از یک حسابدار بپرسید.
چرا پیدا کردن بانگلو در یورک ریجن این‌قدر سخت است؟
بیشتر محله‌هایی که از دهه ۱۹۸۰ به بعد ساخته شده‌اند دوطبقه‌اند؛ بنابراین بانگلوهای موجود کم‌اند و همه کسانی که در منطقه می‌خواهند خانه را کوچک کنند دنبالشان هستند.
به ترک خانه‌ای فکر می‌کنید که دهه‌ها در ریچموندهیل، مارکهام یا تورنهیل در آن زندگی کرده‌اید؟ برای نمایندگی فروشنده با من تماس بگیرید تا با هم ببینیم خانه برای محتمل‌ترین خریدارانش چقدر می‌ارزد و چه مبلغی برای خانه بعدی باقی می‌ماند، یا از وضعیت بازار ریچموندهیل شروع کنید.