قیمت خرید عددی است که همه درباره‌اش حرف می‌زنند. هزینه‌های بستن معامله عددی است که یک هفته پیش از تحویل ملک، در صورتحساب وکیل ظاهر می‌شود و کسانی را غافلگیر می‌کند که فقط برای پیش‌پرداخت برنامه‌ریزی کرده‌اند. چیزی پنهان نیست، اما کمتر کسی پیش از آن توضیحش می‌دهد. این فهرست کامل است، به همان ترتیبی که معمولاً پیش می‌آید.
چرا در بازار کندتر مهم‌تر است
ارقام سپتامبر ۲۰۲۶ هیئت املاک تورنتو نشان می‌دهد خانه‌ها در سراسر منطقه بزرگ تورنتو با ۹۸٪ قیمت اعلامی و پس از میانگین ۳۴ روز روی بازار فروخته می‌شوند و میانگین قیمت نسبت به سال پیش ۵٫۱٪ پایین‌تر است. خریدار برای چانه‌زنی فضا دارد و بعضی وسوسه می‌شوند آن را صرف پیش‌پرداخت بیشتر کنند. اما هزینه‌های زیر با پایین آمدن قیمت کم نمی‌شوند و نمی‌توان آن‌ها را به وام اضافه کرد. پولی که برای پیش‌پرداخت کنار گذاشته‌اید ممکن است روز بستن معامله لازمتان شود.
هزینه‌هایی که خریدار می‌پردازد
مالیات انتقال زمین
بزرگ‌ترین هزینه برای بیشتر خریداران. استان انتاریو مالیات انتقال زمین را به‌صورت پلکانی دریافت می‌کند و شهر تورنتو مالیات شهری جداگانه‌ای هم روی آن می‌گیرد. تفاوت ساختاری که در این منطقه اهمیت دارد همین است: خریدار در مارکهام، ریچموندهیل یا وان فقط مالیات استانی می‌پردازد، اما خریدار در نورث‌یورک هر دو را می‌پردازد، چون نورث‌یورک از سال ۱۹۹۸ بخشی از شهر تورنتو است. دو خانه با قیمت مشابه که چند کیلومتر از هم فاصله دارند می‌توانند صورتحساب مالیاتی بسیار متفاوتی داشته باشند. خریداران واجد شرایط اولین خانه می‌توانند بخشی یا همه هر مالیات را پس بگیرند؛ شرایط و سقف‌ها را استان و شهر تعیین می‌کنند، پس با وکیل خود تأیید کنید و حدس نزنید.
حق‌الزحمه وکیل و هزینه‌های جانبی
وکیل شما جست‌وجوی مالکیت را انجام می‌دهد، انتقال را ثبت می‌کند و اسناد وام و جابه‌جایی وجوه را پیگیری می‌کند. حق‌الزحمه فقط بخشی از ماجراست: هزینه‌های ثبت و جست‌وجو جداگانه اضافه می‌شود. پیش از قبول کردن، برآورد کتبی بگیرید و بپرسید چه چیزی شامل است و چه چیزی نیست.
بیمه مالکیت
معمولاً از طریق وکیل تهیه می‌شود و حق بیمه‌ای یک‌باره است که برخی نقص‌های مالکیت و کلاهبرداری را پوشش می‌دهد. وام‌دهندگان غالباً آن را لازم می‌دانند. نسبت به بقیه فهرست مبلغ کمی است و در عمل اختیاری نیست.
بازرسی خانه و ارزیابی
هزینه بازرسی پیش از برداشتن شرط‌ها پرداخت می‌شود نه در روز بستن، اما باید در بودجه باشد. بعضی وام‌دهندگان برای ارزیابی هم هزینه می‌گیرند. با ۴٫۶ ماه موجودی در منطقه بزرگ تورنتو، خریدار کمی بیشتر می‌تواند پیشنهاد را مشروط به بازرسی کند و هزینه بازرسی بهای کوچکی برای این امکان است.
بیمه وام و مالیات بر آن
اگر پیش‌پرداخت شما کمتر از ۲۰٪ باشد، وام‌دهنده بیمه وام را الزامی می‌کند. حق بیمه معمولاً به مانده وام اضافه می‌شود، اما انتاریو روی همین حق بیمه مالیات فروش استانی می‌گیرد و آن مالیات را باید روز بستن نقداً پرداخت کرد و به وام اضافه نمی‌شود. خریدارانی که حداقل پیش‌پرداخت را می‌دهند بیش از همه این مورد را فراموش می‌کنند.
تعدیل‌ها
فروشنده ممکن است مالیات ملک، قبض‌ها یا در کاندو شارژ ماهانه را پیش‌پرداخت کرده باشد. وکیل شما این‌ها را تا روز بستن تقسیم می‌کند و شما سهم دوره مالکیت خود را به فروشنده برمی‌گردانید. این یک محاسبه است نه کارمزد، اما پول واقعی است.
موارد ویژه کاندو
وکیل باید پیش از خرید گواهی وضعیت (status certificate) را بررسی کند: صندوق ذخیره، ارزیابی‌های ویژه برنامه‌ریزی‌شده و سابقه شارژ. ممکن است برای خود گواهی هزینه‌ای باشد و برخی ساختمان‌ها ودیعه اسباب‌کشی یا هزینه رزرو آسانسور می‌گیرند.
اسباب‌کشی، انشعاب‌ها و بیمه
بیمه خانه باید روز بستن معامله برقرار باشد. حمل‌ونقل، انتقال قبض‌ها، هزینه اتصال و تغییر آدرس پستی هم می‌آید. این‌ها به وکیل پرداخت نمی‌شود اما همان هفته سر می‌رسد.
ساخت نو یک لایه دیگر اضافه می‌کند
اگر ملک نوساز می‌خرید، در کورنل، ویزمر یا هر جای مارکهام که عرضه جدید ساخته می‌شود، از قرارداد سازنده بپرسید چه چیزهایی جدا حساب می‌شود. موارد رایج: مالیات HST (گاهی در قیمت لحاظ شده، گاهی نه، و گاهی با واگذاری بازپرداخت)، عوارض توسعه که به خریدار منتقل می‌شود، ثبت‌نام Tarion، هزینه اتصال انشعاب‌ها، و تعدیل‌های دوره سکونت پیش از بستن نهایی. این موارد بسته به سازنده و قرارداد فرق می‌کند. صورت تعدیل‌ها را مدتی پیش از روز بستن با وکیل بخوانید.
هزینه‌هایی که فروشنده می‌پردازد
فروشنده فهرست خودش را دارد: کمیسیون، حق‌الزحمه وکیل، هزینه آزادسازی وام، و در صورتی که از مدت وام باقی مانده باشد شاید جریمه پیش‌پرداخت، و تعدیل‌هایی به نفع خریدار. فروشنده‌ای که هم‌زمان می‌خرد باید دو بستن معامله را هماهنگ کند. توصیه عملی: برآورد خالص دریافتی را همان مرحله آگهی بخواهید، نه پس از رسیدن پیشنهاد.
روشی برای بودجه‌بندی
- به‌محض جدی شدن جست‌وجو از وکیل برآورد هزینه‌ها را بگیرید، نه پس از پذیرش پیشنهاد.
- بازه قیمت خود را در ماشین‌حساب‌های مالیات انتقال زمین استان و شهر تورنتو بزنید و مالیات تورنتو را فقط برای ملک داخل شهر اضافه کنید.
- اگر کمتر از ۲۰٪ پیش‌پرداخت می‌دهید مالیات حق بیمه را اضافه کنید.
- برای تعدیل‌ها و غافلگیری‌های صورت تعدیل‌ها مقداری ذخیره نگه دارید.
- پول بستن معامله را جدا از پیش‌پرداخت نگه دارید تا یکی بی‌صدا خرج دیگری نشود.
اشتباه رایج خریداران
فراموش می‌کنند که مانده پیش‌پرداخت به‌علاوه هزینه‌های بستن همان روز سررسید است. تصور می‌کنند برآورد وکیل همه‌چیز را شامل است. وقتی ملک نورث‌یورک در فهرستشان است مالیات تورنتو را از قلم می‌اندازند. و هیچ حاشیه‌ای نمی‌گذارند، پس تأخیر در بستن یا یک تعدیل کوچک تبدیل به دردسر می‌شود.
پرسش‌های پرتکرار
آیا می‌توان هزینه‌های بستن را به وام اضافه کرد؟
معمولاً نه. این هزینه‌ها از پول خودتان پرداخت می‌شود. برخی وام‌دهندگان محصولات با بازگشت نقدی دارند، اما نرخشان معمولاً بالاتر است؛ پیش از پذیرفتن هزینه کامل را بسنجید.
ودیعه جدا حساب می‌شود یا جزو قیمت است؟
ودیعه از قیمت کم می‌شود و جزو پیش‌پرداخت شما حساب می‌شود. آنچه اضافه است همه موارد بالاست.
آیا در یورک ریجن مالیات انتقال زمین می‌پردازم؟
بله، مالیات استانی در سراسر انتاریو اعمال می‌شود. مالیات شهری اضافه فقط داخل شهر تورنتو، از جمله نورث‌یورک، است.
عدد دقیق را از چه کسی بپرسم؟
از وکیل املاک خود. ساختاری که اینجا آمد کلی است؛ مبالغ به قیمت، ملک و وام شما بستگی دارد و این مقاله مشاوره حقوقی یا مالیاتی نیست. از وکیل و مشاور وام بخواهید ارقام خودتان را تأیید کنند.
آیا هزینه‌های بستن از مالیات کسر می‌شود؟
بسته به این‌که ملک محل سکونت است یا سرمایه‌گذاری و به شرایط شما بستگی دارد. این سؤال را از حسابدار بپرسید.
در مارکهام، ریچموندهیل، وان یا نورث‌یورک می‌خرید و پیش از پیشنهاد بودجه واقعی هزینه‌های بستن را می‌خواهید؟ برای نمایندگی خریدار تماس بگیرید تا برای همان ملک مشخص با هم مرور کنیم، یا از وضعیت بازار مارکهام شروع کنید.