اگر تنها یک جمله درباره بازار مسکن منطقه بزرگ تورنتو در جولای ۲۰۲۶ خوانده باشید، احتمالاً این بوده است: میانگین قیمتها ۴.۵٪ نسبت به سال گذشته پایین آمده. این جمله شبیه توصیف یک بازار خریدار است. اما زیر آن عددی نهفته که جهت مخالف را نشان میدهد، و تقریباً هیچکس با آن شروع نکرد.
عددی که کسی با آن شروع نکرد
در جولای ۲۰۲۶، فروش مسکن در منطقه بزرگ تورنتو ۵٬۹۹۵ مورد بود، تنها ۰.۹٪ کمتر از جولای ۲۰۲۵. در همان بازه، آگهیهای جدید به ۱۴٬۴۸۴ رسید، یعنی ۱۷.۸٪ کاهش. آگهیهای فعال هم ۱۲.۱٪ افت کردند.
کمی روی این بمانید. تعداد خریداران تقریباً تکان نخورد. تعداد خانههای قابل خرید نزدیک به یکپنجم کم شد. هر اتفاقی که برای قیمتها میافتد، تعادل میان خریدار و فروشنده در این تابستان به سمت فروشندگان جابهجا شد، نه برعکس.
چرا تیتر قیمت عقبتر از واقعیت است
میانگین قیمت فروش عددی گذشتهنگر است. معاملاتی را بازتاب میدهد که هفتهها پیش و در شرایطی مذاکره شدهاند که ممکن است دیگر وجود نداشته باشد. آمار عرضه و تقاضا به زمان واقعی نزدیکترند، و به همین دلیل مشاوران املاک آنها را دنبال میکنند و تیترها نه.
بهترین شاخص برای این موضوع نسبت فروش به آگهیهای جدید است؛ یعنی چه سهمی از آگهیهای جدید واقعاً فروخته میشوند. این نسبت در جولای برای کل منطقه ۳۷.۱٪ بود. بهطور کلی، زیر ۴۰٪ بازار متمایل به خریدار، بالای ۶۰٪ متمایل به فروشنده و میانه متعادل تلقی میشود. با ۳۷.۱٪ بازار هنوز متمایل به خریدار است، اما این نسبت وقتی آگهیهای جدید سریعتر از فروش کاهش یابند بهطور خودکار بالا میرود، و دقیقاً همین اتفاق افتاده است.
تصویر محلی
نسبت فروش به آگهیهای جدید و ماه موجودی در جولای ۲۰۲۶:
- مارکهام — ۳۹.۴٪، ۴.۲ ماه موجودی. فشردهترین.
- شهر تورنتو — ۳۸.۱٪، ۴.۶ ماه.
- وان — ۳۶.۷٪، ۴.۹ ماه.
- کل یورک ریجن — ۳۵.۶٪، ۵.۰ ماه.
- ریچموندهیل — ۳۳.۱٪، ۵.۶ ماه. بازتر از بقیه و بهترین جای این گروه برای خریدار بودن.
خریداری در ریچموندهیل این ماه واقعاً قدرت چانهزنی بیشتری از خریداری در مارکهام دارد. این تفاوت در هیچ تیتری درباره «بازار منطقه بزرگ تورنتو» دیده نمیشود، و همین تفاوت مرز میان مذاکره موفق و از دست دادن ملک است.
فروشندگان واقعاً چه میگیرند
معیار سنجش همه این حرفها اینجاست: در این بازارها خانههای فروختهشده ۹۷ تا ۹۹ درصد قیمت درخواستی را گرفتند. ریچموندهیل و مارکهام هر دو ۹۹٪. تورنتو شرقی حتی با ۱۰۱٪ از قیمت درخواستی فراتر رفت.
اینها اعداد بازاری نیستند که خریداران در آن شرط تعیین کنند. اعداد بازاریاند که در آن خانههای درست قیمتگذاریشده نزدیک به قیمت درخواستی میفروشند و خانههای گرانقیمت روی دست میمانند. کاهش ۴.۵ درصدی سالانه واقعی است، اما اتفاق افتاده؛ نه اینکه همچنان هفتهبههفته با همان شتاب ادامه داشته باشد.
هزینه واقعی صبر کردن
اگر منتظر ماندهاید، این محاسبه ارزش بازنگری دارد. صبر کردن همیشه به معنای معاوضه قیمت امروز با قیمت فردا بوده، به امید آنکه فردا ارزانتر باشد. اما همزمان به معنای معاوضه انتخاب امروز با انتخاب فرداست، و دامنه انتخاب بهطور محسوسی در حال کوچک شدن است: ۱۲.۱٪ آگهی فعال کمتر از سال گذشته و ۱۷.۸٪ عرضه جدید کمتر.
ممکن است حق با شما باشد و قیمتها کمی پایینتر بروند. اما ممکن است متوجه شوید نوع خاص خانهای که میخواهید، در محله خاصی که میخواهید، تا زمان اقدام شما اصلاً آگهی نشده است. برای یک خانه تکواحدی در محلهای فشرده در مارکهام یا وان، که در هر فصل تنها چند مورد از آن به بازار میآید، این ریسک نظری نیست.
هیچکدام از اینها دلیلی برای عجله نیست. دلیلی است برای اینکه «منتظر کاهش قیمت ماندن» را یک راهبرد بیهزینه ندانیم، چون نیست.
چه چیزی این تصویر را تغییر میدهد
دو چیز میتواند ورق را دوباره به نفع خریداران برگرداند. جهش در آگهیهای جدید، که معمولاً در سپتامبر رخ میدهد وقتی فروشندگانی که تابستان را صبر کردهاند وارد بازار میشوند. یا یک شوک در سمت تقاضا، که شرایط فعلی نرخ بهره آن را نشان نمیدهد؛ با نرخ شبانه ۲.۳٪ و پرایم ۴.۵٪.
تعداد آگهیهای سپتامبر و اکتبر را دنبال کنید. اگر عرضه جدید با حجم بالا بازگردد، این روند فشرده شدن متوقف میشود. اگر بازنگردد، نسبت بالاتر میرود و فضای چانهزنی باریکتر.
پرسشهای پرتکرار
الان بازار به نفع خریدار است یا فروشنده؟
هنوز از نظر فنی متمایل به خریدار، با نسبت ۳۷.۱٪ و ۴.۶ ماه موجودی در کل منطقه، اما بهسرعت به سمت تعادل حرکت میکند چون عرضه سریعتر از تقاضا کاهش مییابد.
نسبت فروش به آگهیهای جدید یعنی چه؟
سهمی از خانههای تازه آگهیشده که در یک بازه فروخته میشوند. این یک شاخص پیشرو است، یعنی پیش از قیمتها تغییر میکند، و به همین دلیل برای تصمیمگیری درباره زمان اقدام مفیدتر از میانگین قیمت است.
آیا باید برای کاهش بیشتر قیمت صبر کنم؟
به میزان مشخص بودن نیازهای شما بستگی دارد. اگر نیازهایتان انعطافپذیر است، صبر کردن هزینه چندانی ندارد. اگر نیاز مشخصی در محلهای فشرده دارید، صبر کردن ممکن است بهجای صرفهجویی، ملک را از شما بگیرد. ارزش دارد این را بر اساس فهرست واقعی گزینههایتان بررسی کنیم.
میخواهید بدانید صبر کردن برای شرایط شما منطقی است یا نه؟ تماس بگیرید تا ببینیم امسال چند خانه با مشخصات واقعاً موردنظر شما در منطقهتان به بازار آمده است.
منبع: هیئت املاک تورنتو (TRREB)، گزارش Market Watch، جولای ۲۰۲۶.