خردهفروشی حساسترین دسته املاک تجاری نسبت به موقعیت است. دو واحد در یک پلازا میتوانند بسته به دید، محل ورود مشتریان، و اینکه چه کسی واحد بغلی را اشغال کرده، عملکرد بسیار متفاوتی داشته باشند. چه یک واحد اجاره کنید و چه کل پلازا را بخرید، جزئیاتی که نتیجه را تعیین میکنند بهندرت در آگهی دیده میشوند.
برای مستأجران: موقعیت درون پلازا بهاندازه خود پلازا اهمیت دارد
پیش از مقایسه نرخها، خود واحد را ارزیابی کنید:
- دید از خیابان و اینکه آیا نصب تابلو در جایی که واقعاً دیده شود مجاز است
- ورود و خروج، مشتریان با چه سهولتی وارد و خارج میشوند. جدا کننده وسط خیابان که مانع گردش به چپ شود میتواند ترافیک مشتری را بهطور معناداری کم کند.
- نسبت و چیدمان پارکینگ، بهویژه نزدیکی پارکینگ به واحد شما
- مستأجران همسایه، کسبوکارهای مکمل ترافیک مشترک ایجاد میکنند؛ همسایه خالی یا کمرونق عکس آن را میکند
- مستأجر لنگر. یک سوپرمارکت، داروخانه یا جاذبه مشابه، ترافیک پیادهای را میسازد که واحدهای کوچکتر به آن وابستهاند
بندهای مخصوص اجاره خردهفروشی
انحصار. مانع اجاره دادن مالک به رقیب مستقیم درون پلازا میشود. برای کسبوکاری که مشتریانش تا حدی بر اساس سهولت دسترسی انتخاب میکنند، این از ارزشمندترین بندهای موجود است. آن را با دقت تعریف کنید، «کافه دیگری نباشد» با «کسبوکار دیگری که قهوه دمکرده بفروشد» متفاوت است، و دومی شما را از نانواییای که اسپرسو اضافه میکند حفظ میکند.
هممستأجری. تعهدات شما را به حضور مستأجر لنگر یا حداقلی از اشغال گره میزند. اگر لنگر تعطیل شود، بند هممستأجری ممکن است اجازه کاهش اجاره یا خروج بدهد. مالکان در برابر آن مقاومت میکنند و مستأجران کوچکتر بهندرت آن را میگیرند، اما ارزش درخواست دارد.
اجاره درصدی. در مراکز خرید سرپوشیده و برخی پلازاها رایج است: اجاره پایه بهعلاوه درصدی از فروش بالای یک آستانه. اگر آن را میپذیرید، دقیقاً تأیید کنید فروش چگونه تعریف میشود، اینکه مرجوعیها، سفارشهای آنلاین تحویلشده در فروشگاه و مالیاتها لحاظ میشوند یا نه، عدد را بهطور اساسی تغییر میدهد.
فعالیت مستمر. شما را ملزم میکند در ساعات مشخصی باز باشید. در اصل منطقی است، اما تأیید کنید آن ساعات با مدل کسبوکار شما سازگار است.
بازگرداندن به وضع اولیه. اجرای فضای خردهفروشی گسترده است، و بازگرداندن واحد به وضعیت پایه با هزینه خودتان میتواند هزینه سنگینی در پایان مدت باشد. پیش از ساختن، درباره آنچه باید برچیده شود مذاکره کنید.
اگر رستوران باز میکنید، ابتدا زیرساخت را بررسی کنید
تبدیل یک واحد خردهفروشی عمومی به خدمات غذایی اغلب بسیار گرانتر از تصور است. پیش از تعهد تأیید کنید:
- آیا چربیگیر وجود دارد یا باید نصب شود
- آیا تهویه هود آشپزخانه میتواند تا تراز پشتبام هدایت شود و آیا مالک آن را مجاز میداند
- ظرفیت گاز و برق برای تجهیزات آشپزخانه صنعتی
- آیا منطقهبندی خدمات غذایی و هر فضای باز مورد نظر شما را مجاز میداند
- آیا مالک بهعنوان کارهای مالک در این موارد مشارکت میکند
برای سرمایهگذاران: چه چیزی واقعاً ارزش پلازا را میسازد
پلازاهای خردهفروشی عمدتاً بر پایه درآمد ارزشگذاری میشوند، بنابراین کیفیت و پایداری آن درآمد جوهره تحلیل است.
فهرست اجاره و اعتبار مستأجر. همه قراردادها را بررسی کنید. یک مستأجر سراسری با قرارداد بلندمدت ریسکی بهطور اساسی متفاوت از یک کسبوکار مستقل با قرارداد کوتاه دارد، حتی با اجاره یکسان. میانگین وزنی مدت اجاره به شما میگوید چه مقدار از درآمد و برای چه مدت تضمین شده است.
الگوی انقضای قراردادها. انقضای چند قرارداد در یک سال ریسک را متمرکز میکند. انقضاهای پلکانی بهمراتب امنترند.
اجاره نسبت به بازار. اجارههای زیر بازار ممکن است در زمان تمدید فرصت رشد باشند؛ اجارههای بالای بازار ممکن است اصلاً تمدید نشوند. ارزیابی صرفاً بر پایه اجاره جاری بدون بررسی بازار اشتباهی رایج است.
ذخایر سرمایهای. سقف، آسفالت مجدد پارکینگ و دستگاههای تهویه همگی عمر محدود و هزینه تعویض قابلتوجهی دارند. پلازایی با سقفی در پایان عمر، بدهیای پنهان دارد که باید در قیمت منعکس شود.
بازیافت TMI. تأیید کنید چه نسبتی از هزینههای عملیاتی واقعاً از مستأجران قابلدریافت است. خالیماندن یعنی مالک سهم آن واحد را جذب میکند، پس شکاف بازیافت دقیقاً وقتی ضربه میزند که درآمد از پیش پایین آمده است.
بررسی دقیق برای خرید پلازا
- همه قراردادها بهعلاوه گواهیهای استاپل که شرایط را مستقیماً با هر مستأجر تأیید میکند
- دو تا سه سال صورتهای عملیاتی و تسویههای TMI
- ارزیابی زیستمحیطی، بهویژه جایی که خشکشویی یا پمپ بنزین سابقه فعالیت داشته
- ارزیابی وضعیت ساختمان شامل سقف، سازه، تأسیسات مکانیکی و آسفالت
- تأیید منطقهبندی و کاربری مجاز، بهعلاوه هر دستور کار معوق
- نقشهبرداری، برای تأیید تعداد جای پارک و هر حق ارتفاق یا دسترسی مشترک
تأمین مالی تجاری عموماً پیشپرداخت بزرگتری از مسکونی میخواهد و عمدتاً بر پایه درآمد ملک ارزیابی میشود نه درآمد شخصی خریدار. زودهنگام مشخص کنید چه مقدار میتوانید تأمین مالی کنید، چون تعیین میکند کدام املاک واقعاً در دسترس شما هستند.
رامین آذر مستأجران خردهفروشی، مالکان و سرمایهگذاران پلازا را در ریچموندهیل، مارکهام، وان و نورثیورک نمایندگی میکند. درباره اجاره تجاری و فروش تجاری بیشتر بدانید، یا گفتوگو را آغاز کنید.
صرفاً اطلاعات عمومی. همه قراردادهای اجاره و خرید را به یک وکیل در انتاریو نشان دهید.